Die aktuelle Lage am Beschaffungsmarkt macht vielen Unternehmen der Elektronikindustrie das Leben schwer. Wichtige Komponenten wie beispielsweise Mikrochips können nicht in der erforderlichen Stückzahl geliefert werden, so dass Baugruppen und in der Konsequenz Produkte nicht fertiggestellt werden können. Zum einen gehen Elektronik-Betriebe massiv in finanzielle Vorleistung, um Bauteile in hoher Stückzahl zu bevorraten und damit die Baugruppenproduktion in den kommenden Monaten sicherzustellen. Zum anderen benötigen sie Liquidität, um den Cashflow in dieser schwierigen Zeit stabil zu halten. Gleichzeitig fordert der Strukturwandel in vielen Industriezweigen – neben dem normalen Tagesgeschäft – massive Investitionen in Transformationsprojekte. Entsprechend ist es für viele Firmen ein zentrales Thema, an das nötige Kapital zu gelangen. „Die Reserven sind nach der Corona-Krise häufig aufgebraucht und Kreditlinien mitunter bereits ausgereizt. Aufgrund der aktuellen wirtschaftlich unsicheren Lage agieren gewohnte Finanzierungspartner wir die Hausbanken zudem zurückhaltend bei der Kreditvergabe. Bei vielen Unternehmen hat die Bonität aufgrund der Krisensituation gelitten“, sagt Sonja Petersen, Investmentvorstand der Deutsche Industrie REIT-AG.
Produktionsimmobilie für Bonität
Über Sale-and-Lease-Back der eigenen Firmenimmobilie können Unternehmen aus der Elektronikindustrie schnell an die nötigen Mittel gelangen, um etwa auf Herausforderungen bei Rohstoffen und Vorprodukten zu reagieren: das Lager kann erweitert, Projekte können vorfinanziert werden. Dabei verkauft ein Unternehmer seine Immobilie an einen Finanzierungspartner und mietet das Gebäude im gleichen Schritt wieder zurück. Am gewohnten Betriebsalltag vor Ort ändert sich praktisch nichts. Allerdings hat der Unternehmer nun eine erhebliche Summe zur Verfügung.
„Anders als bei Bankenkrediten, die meistens an eine bestimmte Verwendung und zahlreiche Bedingungen geknüpft sind, kann der Verkaufserlös aus der Immobilie vielseitig eingesetzt werden. Sei es für Bevorratung, Digitalisierungs- oder Automatisierungsmaßnahmen in der Fertigungssteuerung, F&E oder Investitionen in neue Technologien und Fertigungsmaschinen“, erklärt Petersen. Sale-and-lease-back ist dabei nicht nur ein krisengetriebenes Finanzierungsmodell, weiß Petersen zu berichten: „Natürlich werden manche Unternehmer erst durch eine Krise auf diese Möglichkeit aufmerksam, weil dann das Geld besonders knapp ist und nach anderen Liquiditätsquellen gesucht wird. Aber Sale-and-lease-back bietet beispielsweise auch bei Unternehmensnachfolgen eine praxisnahe Lösung, wenn die Aufnahme eines Kredites zur Auszahlung des Alteigentümers vermieden werden soll.“
Auch bei M&A-Transaktionen kommt das Finanzierungsmodell zum Einsatz. Ein Beispiel: ein EMS-Unternehmen möchte aus strategischen Gründen einen Betrieb übernehmen, um seine Fertigungstiefe zu erhöhen. Die dazugehörige Firmenimmobilie will der Käufer zwar nutzen, aufgrund des finanziellen Aufwands allerdings nur ungern mit erwerben. „In solchen Fällen kommen wir als Immobilienspezialisten und potenzielle Käufer ins Spiel. Der Unternehmenskäufer gewinnt bei erfolgreichem Abschluss nicht nur zusätzliche finanzielle Mittel, er muss das Gebäude auch nicht erst erwerben, um es dann später umständlich wieder zu verkaufen. Oftmals richten Erwerber ihre Planung sogar so aus, dass ihr Unternehmenskauf durch den Verkauf der Immobilie finanziell gestützt wird“, sagt Petersen.
Konditionen und Voraussetzungen
Bedenken bezüglich der Miethöhe oder anderer finanzieller Nachteile durch einen Immobilienverkauf räumt Petersen aus dem Weg: „Aufgrund spezieller Mietverträge bleiben der Betrieb und Themen wie Wartung oder Versicherungen weiter in der Hand des mietenden Unternehmens. Die Mietlaufzeit der Verträge von meist zehn Jahren macht die Finanzierung auch gut planbar. Außerdem liegt die Miethöhe im marktüblichen Bereich und ist an den Verbraucherpreisindex gekoppelt.“ Das Finanzierungsmodell ist prinzipiell für jede Branche und Unternehmensgröße offen, denn entscheidend ist letztlich die Tauglichkeit der Immobilie. Ein zentrales Kriterium ist der Zustand der Firmenimmobilie. Dazu wird beispielsweise begutachtet, wie die technischen Voraussetzungen vor Ort sind und welchen Sanierungsstand eine Immobilie besitzt. Auch die Grundbuchauszüge, die Aktualität der Brandschutzgutachten, die Versicherungspolicen sowie die Bau- und Altlasten werden geprüft. Eine weitere wichtige Voraussetzung für den Ankauf einer Immobilie ist deren Nutzbarkeit durch Dritte.
Liquidität in wenigen Wochen
Interessiert sich ein Unternehmen für Sale-and-Lease-Back werden zunächst die grundlegenden Parameter gesichtet: Wie groß sind das Gebäude und die vermietbare Fläche? Welche Vorstellung hat der Interessent vom Kaufpreis, wie lang möchte er anschließend mieten? Wie hoch würde eine Miete zu marktgerechten Konditionen in etwa ausfallen? Wurde in diesen Punkten ein guter Konsens gefunden, fordert der Finanzierungspartner die nötigen Unterlagen zum Unternehmen und dem jeweiligen Objekt an. Auf dieser Datengrundlage werden Betrieb und Asset bewertet. Anschließend geht der Firma ein indikatives Angebot zu. Verdichtet sich daraufhin das Interesse, wird ein gemeinsamer Termin vor Ort vereinbart. Konnte man sich einigen, werden die Kauf- und Mietverträge erstellt, von beiden Parteien unterzeichnet und notariell beurkundet. Wie praxistauglich Sale-and-Lease-Back ist, zeige sich auch an der Geschwindigkeit des Prozesses: „Kann ein Unternehmen uns die benötigten Unterlagen zeitnah und vollständig zuarbeiten, dann geht alles sehr schnell. In der Regel benötigen wir von der ersten Anfrage bis zur Vertragsunterzeichnung nur vier bis sechs Wochen.“
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